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Brickell Report – ¿La mejor inversión no es comprar nuevo?

    Miami Properties Network – Brickell Report para Noviembre 1 a Noviembre 15, 2016 – also available online 
    PARTE 1: ANÁLISIS COMPARATIVO DE PRECIOS EN BRICKELL ENTRE APARTAMENTOS CONSTRUIDOS DE 1960 A 1985 VERSUS DE 1990 A 2015
    Panorama Actual del Mercado de Brickell: Lo Antiguo versus lo Nuevo 
    Para este análisis nos hemos enfocado en todas las transacciones de apartamentos efectuadas en la zona de Brickell desde enero de 2011 hasta el fin de octubre de 2016. Solo hemos evaluado aquellos desarrollos construidos entre 1960 y 1985 y entre 1990 y 2015. El propósito es comparar cómo mantienen el valor las propiedades antiguas, aquellas construidas en el primer boom inmobiliario de dicha zona, versus las más recientes finalizadas en los últimos 25 años. El gráfico a continuación muestra un alza consistente entre el 2011 al 2015 para las propiedades Antiguas. No obstante, podemos ver un revés para el 2016 en donde como hemos notado anteriormente y según nuestra data, el mercado se ha estabilizado he incluso bajado levemente un 2.2% con respecto al año anterior. Estimamos que el mercado para este tipo de propiedades se mantenga estable, quizás continuando una leve tendencia a la baja en los próximos 12 meses. Sin embargo, la proyección para los próximos 3 a 5 años es de crecimiento en una proporción del 5% al 10% en promedio basado en lo que hemos observado en el pasado durante otros ciclos (del 2011 al 2015 el aumento del valor de dichos inmuebles ha sido del 12.5% en promedio), en especial si el valor del Dólar baja frente a otras monedas como el Euro, la Libra, el Real o el mismo Sol.

     
    Otros Valores Importantes – Enero a Octubre de 2016
    Promedio de Precio Ofertado: $455,029; Promedio de Precio de Venta: $431,288; % de Diferencia: 5.2%
     
    Source: Miami Realtors Assoiation MLS System – October 2016
    ¿Es mejor comprar como inversión un apartamento antiguo o uno nuevo?
    El propósito de este análisis es poder evaluar y comparar las propiedades más antiguas con las más recientes y determinar cuál de los dos grupos ha tenido el mejor desempeño en los últimos años. Si vemos el gráfico a continuación para propiedades construidas en los últimos 25 años, podemos ver que el alza en los precios ha sido menos pronunciada que la notada en las propiedades Antiguas. El promedio de incremento de valor del 2011 al 2015 ha sido del 10.4%, aproximadamente un 2.1% por debajo de las propiedades Antiguas. También podemos concluir que el aumento total promedio desde el 2011 hasta octubre del 2016 ha sido del 6.2% (comparado con un 10.6% de las propiedades antiguas) y que el 2016 ha mostrado un revés más pronunciado con una baja en los valores de venta de un 9.9%. Esta tendencia continuará ya que el mercado sigue siendo inundado con nuevos apartamentos para lo que queda del 2016 y todo el 2017. El siguiente ciclo comprenderá propiedades que se entregarán para el periodo 2019-2021, por ende, una vez que el inventario actual se absorba (2016-2017) esperamos un nuevo aumento de los inmuebles, tanto antiguos como nuevos, a partir del verano del 2018 en adelante.

     
    Otros Valores Importantes – Enero a Octubre 2016
    Promedio de Precio Ofertado: $562,135; Promedio de Precio de Venta: $523,466; % de Diferencia: 7.4%
     
    En base a esta información pensamos que si el propósito es adquirir una propiedad y mantenerla por no menos de 3 años, comprar ahora sigue siendo una buena estrategia, independientemente si la propiedad es antigua o nueva. La estabilidad que gozan las propiedades de mayor edad en buena parte esta asistida por el precio superior que rigen las propiedades más nuevas, precio que visto bajo el prisma del $/Pie Cuadrado es mucho mayor (de esto hablaremos mas en la Parte 2).  El mercado de bienes raíces en Miami y en especial en Brickell sigue gozando de la inversión extranjera, lo cual diversifica el riesgo ya que siempre encontramos un país con una economía pujante dispuesta a invertir en esta ciudad, la cual cada vez se vuelve más cosmopolita.
    Source: Miami Realtors Assoiation MLS System – October 2016
    Ing. Jorge Muñoz, MBA
    Realtor Exclusive 
    Agente Licenciado en Real Estate en Florida
    Directo: +1.954.770.8428 
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    Copyright © 2016 Miami Properties Network. All Rights Reserved. No part of this document may be copied without the express written permission of Miami Properties Network
    La data fue obtenida a través del Miami Realtors Association y el sistema MLS Matrix

     

    Jorge Muñoz is a real estate professional with more than 11 years of experience in residential and commercial real estate in South Florida. He brings a solid business development background in obtaining clients, understanding their needs, providing viable alternatives and closing deals. Furthermore, he has established an exclusive clientele of real estate investors from South America, seeking to protect their assets outside the financial risks experienced in their countries of origin. Before becoming an independent agent, Jorge worked as the right-hand of one of the partners of celebrated developer J. Milton & Associates, one of the top 10 developers in Florida. He was crucial in the completion of the company’s single largest residential bulk deal with an international firm in London back in 2009, participating in the negotiations between the developer and the client to finalize the $42-million deal despite the raising uncertainty of the markets at the time. As an avid traveler, having visited 24 countries in Europe, America and the Caribbean, Jorge is sensitive to the idiosyncrasies of international buyers and has been able to build lasting relations that translate into repeated sales. For him, forging trust with clients is the most important asset anyone can have in this field. He holds a degree in Mechanical Engineering from the University of Florida, completed a Graduate Program in Administration and Management from the Harvard Extension School and graduated from Rutgers University with a Master in Business Administration. Jorge is also an active Florida licensed real estate agent. He speaks fluently English and Spanish and has a conversation skill level of Portuguese.

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