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Brickell Report – Parte 2 – Lo Nuevo Vs. Lo Viejo

    Miami Properties Network – Brickell Report para Noviembre 15 a Noviembre 30, 2016 – also available online 
    PARTE 2: ANÁLISIS COMPARATIVO DE PRECIOS EN BRICKELL ENTRE APARTAMENTOS CONSTRUIDOS DE 1960 A 1985 VERSUS DE 1990 A 2015
    ¿Cómo se compara el precio por pie cuadrado de Lo Antiguo versus lo Nuevo?
    En esta segunda parte del análisis de apartamentos “antiguos” versus apartamentos “nuevos” estaremos tomando en cuenta otras variables para poder definir el comportamiento de ambas categorías en los últimos poco más de 5 años. En primer lugar podemos ver una fuerte disparidad en el precio por pie cuadrado, en donde las propiedades más recientes sobrepasan en un 53.3% (promedio desde el 2011) el valor de aquellas más viejas (35.1% en lo que va del 2016). Esta notable discrepancia permite que aquellas propiedades construidas entre el 1960 al 1985 tengan un margen amplio para aumentar su valor por pie cuadrado o de ser necesario nivelarse en un revés de mercado, pues hay un flujo saludable de compradores dispuestos a adquirir en un edificio más viejo para luego remodelar (con un costo más bajo) que comprar en un proyecto nuevo gastando mucho más dinero, todo esto sacrificando minimamente en calidad de vida o localización. Por ende, esto aprieta la demanda en los proyectos más recientes y oxigena el mercado en aquellos más viejos.
    Otros Valores Importantes – Enero a Octubre de 2016
    Incremento Precio/Pie Cuadrado – Proyectos Viejos: 10.61% (Enero – Oct. 2016: -2.12%)
    Incremento Precio/Pie Cuadrado – Proyectos Nuevos: 6.23% (Enero – Oct. 2016: -9.86%)
    Source: Miami Realtors Assoiation MLS System – October 2016
    Entonces…¿Es más fácil vender un apartamento viejo que uno nuevo?
    Para responder a esta pregunta lo mejor es analizar cuánto tiempo toma vender una propiedad Antigua versus una Nueva. Precisamente es por esto que calculamos la variable de Días en el Mercado o DOM para ambos grupos de apartamentos. En base a nuestro análisis de los últimos años tenemos que las propiedades Nuevas tardan 21.4% más tiempo en vender que las Antiguas (125 días versus 103 desde el 2011 hasta Octubre de 2016) y que en lo que va de año esta diferencia es del 38% (100 días versus 138 días en 2016). Una vez más vemos como las propiedades de mayor edad son menos susceptibles a la volatilidad observada en aquellas que son de construcción mas recientes.Otros Valores Importantes – Enero a Octubre de 2016
    Como dato interesante adicional, durante este análisis hemos observado que las propiedades Antiguas también son en promedio más grandes que las Nuevas en un 9.3% (1275 pies cuadrados versus 1166 pies cuadrados)La información obtenida y descrita en este reporte reconfirma lo que comentamos en nuestra última edición. Aquellas propiedades consideradas en este análisis como viejas, gozan de una estabilidad mayor que las más recientes y son más resistentes a las volatilidades del mercado. Sin embargo, la zona de Brickell sigue siendo un lugar con gran demanda, mayor-mente por el deseo de compradores extranjeros de disfrutar lo que ofrece esta exclusiva parte de Miami y por ende generando estabilidad en todos los sectores de inmuebles.
    Source: Miami Realtors Assoiation MLS System – October 2016

    Ing. Jorge Muñoz, MBA
    Realtor Exclusive 
    Agente Licenciado en Real Estate en Florida
    Directo: +1.954.770.8428 
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    La data fue obtenida a través del Miami Realtors Association y el sistema MLS Matrix

     

    Jorge Muñoz is a real estate professional with more than 11 years of experience in residential and commercial real estate in South Florida. He brings a solid business development background in obtaining clients, understanding their needs, providing viable alternatives and closing deals. Furthermore, he has established an exclusive clientele of real estate investors from South America, seeking to protect their assets outside the financial risks experienced in their countries of origin. Before becoming an independent agent, Jorge worked as the right-hand of one of the partners of celebrated developer J. Milton & Associates, one of the top 10 developers in Florida. He was crucial in the completion of the company’s single largest residential bulk deal with an international firm in London back in 2009, participating in the negotiations between the developer and the client to finalize the $42-million deal despite the raising uncertainty of the markets at the time. As an avid traveler, having visited 24 countries in Europe, America and the Caribbean, Jorge is sensitive to the idiosyncrasies of international buyers and has been able to build lasting relations that translate into repeated sales. For him, forging trust with clients is the most important asset anyone can have in this field. He holds a degree in Mechanical Engineering from the University of Florida, completed a Graduate Program in Administration and Management from the Harvard Extension School and graduated from Rutgers University with a Master in Business Administration. Jorge is also an active Florida licensed real estate agent. He speaks fluently English and Spanish and has a conversation skill level of Portuguese.

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