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¿El 2016 fue un año malo para el mercado de bienes raíces?

    @sebastiangarcia
    Miami Properties Network – Brickell Report para Enero 1 a Enero 15, 2017 – also available online 
    ¿EL 2016 FUE UN AÑO MALO PARA EL MERCADO DE BIENES RAÍCES?
    Para muchos el 2016 trajo consigo tragos amargos, no así en bienes raices…
    El 2016 se ha popularizado en las redes sociales como un año lleno de tragedias, como un periodo colmado de eventos negativos en donde muchos vociferaban sus ansias de comenzar un nuevo año, y así, tener una pizarra en blanco llena de nuevas posibilidades. Tomemos esta oportunidad entonces para analizar si el viejo año también logró poner sus tentáculos malignos sobre el mercado de bienes raíces en el condado de Miami-Dade y, más específicamente, en Brickell. Para esto hemos diseñado un estudio comparativo de rendimiento entre el 2015 y el 2016 usando los datos del Multiple Listing System (MLS) de forma de entender mejor lo que depara el 2017. 

    Este análisis desglosa los datos recabados por trimestre en dos grandes categorías: casas (Single Family Homes) y apartamentos (Condominiums). Primero que nada, el número de casas vendidas versus el número de apartamentos es muy similar, sumando 14,732 casas y 15,095 apartamentos para un gran total de 29,827 propiedades residenciales vendidas en el 2016. Si comparamos este resultado con el 2015, observamos que en ese año se vendieron un total de 34,836 propiedades (16,224 casas y 18,612 apartamentos) y, por ende, el 2016 sufrió una reducción total del 14.38% (9.20% casas y 18.90% apartamentos). Como dato adicional, aunque no hay marcadas diferencias en volumen, el segundo trimestre de cualquiera de los 2 años fue el de mayores ventas. 

    El punto que naturalmente más interesa a nuestros clientes es el precio de venta. En relacion a lo último, el monto promedio de venta de casas para el 2016 fue de $445,213, un 4.39% por encima del 2015, mientras que los apartamentos observaron una muy leve baja del 0.93%, situando las ventas en $353,436 en promedio. Combinando estas dos categorías observamos que el mercado inmobiliario se mantuvo estable en Miami-Dade con un precio promedio de venta de $399,325 y un alza del 2.0%.
    Después de todo el 2016 fue un año de gran estabilidad!
    Un dato interesante que ilustra la salud del mercado de bienes inmuebles es el valor del promedio de días en el mercado de una propiedad o Days on Market (DOM). Las casas se venden más rápido que los apartamentos, en parte esto se debe a que hay menos comparables precisos para casas que para apartamentos, pues en un mismo edificio pueden haber varias unidades similares con diversos precios. Curiosamente y a pesar de una reducción de precios que podría señalar un mercado mermado, los apartamentos en el 2016 se vendieron más rápido que en el 2015 (85 días versus 96 días). Algo parecido ocurrió con las casas, en donde en el 2015 tomo 76 días en tramitar una venta mientras que en el 2016 solo se requirió 61 días. En general estos valores se mantienen estables y demuestran un mercado más bien en equilibrio, ya que la fuerte posibilidad de realizar una transacción en poco más de dos meses indica que tanto el nivel de oferta como el de demanda es apropiado y balanceado.


    Así como el DOM nos indica a grosso modo la salud de un mercado, la proporción entre el precio de lista y el precio de venta también nos muestra si estamos en un mercado de compradores o de vendedores. En cuanto a este aspecto, tanto el 2015 como el 2016 revelan valores casi exactos tanto para casas como apartamentos en donde los compradores en promedio pagaron el 96% del precio de lista, o lo que es igual, obtuvieron un 4% de descuento. 


    Basado en este análisis, observamos que el mercado se mantuvo estable en el 2016, si bien es cierto registró una reducción relevante del número total de propiedades vendidas. No obstante, la proporción del precio de venta versus el precio de lista y el DOM se mantienen muy sólidos, marcando por ende un inicio del 2017 positivo y sin dramas, en especial en la compra/venta de casas. Para terminar, podemos decir con propiedad que el 2016 no fue un mal año para el mercado de bienes raíces, más bien mantuvo el equilibrio ya observado en el 2015. 
    Bono: Brickell en el 2016 versus el 2015.


    La mayoría de las propiedades que encontramos en la zona de Brickell son apartamentos, por ende y para simplificar, los datos presentados en este análisis incluyen casas más apartamentos, ambos en una sola categoría. El número total de propiedades vendidas en el 2016 se redujo un 28.61% con respecto al 2015, es decir, de 1080 a 771. El precio también observó una contracción apreciable del 11.05% para el 2016, estableciendo el nuevo precio promedio en $509,764 por propiedad. Esta baja en el mercado, impulsada por la fortaleza del Dólar frente a otras monedas (una buena parte del mercado de Brickell son compradores internacionales) y la proliferación simultánea de nuevos desarrollos, ha dado paso a que el DOM sea mucho mayor (casi el doble comparado con el mercado de Miami-Dade) y se sitúe en 133 días por transacción (el 2015 registro 132 días en esta categoría). No obstante, los vendedores se mantienen firmes al negociar, cediendo tan solo un 5% de descuento sobre el precio de venta (igual al año 2015). Como observación adicional, el mercado de Brickell representa aproximadamente el 2.5% del mercado total de Miami-Dade. 


    Para el 2017 esta tendencia muy probablemente se mantendrá conforme sigan entrando al mercado las nuevas unidades que están en proceso de finalización. Sin embargo y como he comentado antes, los precios más afectados son de aquellas propiedades en reventa que han sido construidas recientemente y que además compiten de forma directa con los proyectos por estrenarse (que también se están viendo afectados). Una vez el inventario de nuevas propiedades se haya absorbido para el 2019 veremos una corrección en el mercado y un repunte de valores y demanda en esta zona. Para más información, referirse al artículo “Brickell Report – ¿La mejor inversión no es comprar nuevo?”
    Source: Miami Realtors Association MLS System – January 2017
    Ing. Jorge Muñoz, MBA
    Realtor Exclusive  
    Agente Licenciado en Real Estate en Florida
    Directo: +1.954.770.8428 
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    La data fue obtenida a través del Miami Realtors Association y el sistema MLS Matrix

     

    Jorge Muñoz is a real estate professional with more than 11 years of experience in residential and commercial real estate in South Florida. He brings a solid business development background in obtaining clients, understanding their needs, providing viable alternatives and closing deals. Furthermore, he has established an exclusive clientele of real estate investors from South America, seeking to protect their assets outside the financial risks experienced in their countries of origin. Before becoming an independent agent, Jorge worked as the right-hand of one of the partners of celebrated developer J. Milton & Associates, one of the top 10 developers in Florida. He was crucial in the completion of the company’s single largest residential bulk deal with an international firm in London back in 2009, participating in the negotiations between the developer and the client to finalize the $42-million deal despite the raising uncertainty of the markets at the time. As an avid traveler, having visited 24 countries in Europe, America and the Caribbean, Jorge is sensitive to the idiosyncrasies of international buyers and has been able to build lasting relations that translate into repeated sales. For him, forging trust with clients is the most important asset anyone can have in this field. He holds a degree in Mechanical Engineering from the University of Florida, completed a Graduate Program in Administration and Management from the Harvard Extension School and graduated from Rutgers University with a Master in Business Administration. Jorge is also an active Florida licensed real estate agent. He speaks fluently English and Spanish and has a conversation skill level of Portuguese.

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